みなさんが住んでいる家、通っている学校、よく行くショッピングモール。これらはすべて、土地の上に建てられた建物です。
こうした土地や建物（不動産）をつくったり、貸したり、売り買いを手伝ったりする仕事をしている会社の集まりを、不動産業界（ふどうさんぎょうかい）と呼びます。
「不動産」とは、動かすことができない財産、つまり土地や建物のことです。反対に、お金や車のように動かせるものは「動産（どうさん）」といいます。
今日は【業界研究編】第8回として、不動産業界の全体像を整理していきましょう。
お問い合わせ・無料体験・個別相談は
不動産の仕事は、大きく4つ
不動産業界の仕事は、ざっくり次の4つに分けられます。
- 開発・分譲
土地を買って、ビルやマンションをつくって、売る - 賃貸
ビルやマンションを、人や会社に貸して、家賃をもらう - 仲介
家を売りたい人と、買いたい人（借りたい人）をつなぐ - 管理
建物を、きれいに安全に保つ
① 開発・分譲
空き地や古い建物のある土地を買って、新しいビルやマンション、街をつくる仕事です。できあがったマンションを1戸ずつ売ることを分譲（ぶんじょう）といいます。
② 賃貸
自分でつくった（または買った）ビルやマンション、商業施設などを貸して、家賃（賃料）を毎月もらう仕事です。
③ 仲介
家を借りたいときに、不動産屋さんに行ったことがある人もいるかもしれません。不動産屋さんは、貸したい人と借りたい人の間に入って、契約を手伝います。成立したときに受け取るお金を仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう）といいます。
④ 管理
マンションやビルの掃除、修理、警備などを行う仕事です。建物を長く使い続けるためには欠かせません。
日本の主な不動産会社
不動産会社にもいろいろありますが、街づくりのような大きな仕事をするのが、総合不動産会社と呼ばれる大手です。
| 会社名 | 特徴 |
|---|---|
| 三井不動産 | オフィスビルや商業施設（ららぽーとなど）、マンションなど幅広く展開 |
| 三菱地所 | 東京・丸の内のオフィスビル街の開発で知られる |
| 住友不動産 | オフィスビルの賃貸に加え、マンションの分譲なども展開 |
| 東急不動産ホールディングス | 鉄道会社グループの強みを生かし、街づくりやマンションを展開 |
| 野村不動産ホールディングス | マンション「プラウド」などの住宅事業で知られる |
このほか、住宅を専門とするハウスメーカー（積水ハウス、大和ハウス工業など）も、不動産に関わる大きな会社です。
不動産会社は、どうやって稼ぐの？
不動産会社の稼ぎ方は、大きく2つに分けられます。
- 売って稼ぐ（フロー型）
つくったマンションや土地を売って、売却益を得る
一度に大きなお金が入るが、売れ行きに左右される - 貸して稼ぐ（ストック型）
ビルやマンションを貸して、毎月の家賃を得る
毎月安定して入ってくる
通信業界の回で出てきたストック型ビジネスと同じように、貸して毎月お金が入る収入は、安定しやすいのが特徴です。一方、マンションなどを売る事業は、景気や価格の影響を受けて、大きく増えたり減ったりします。
大手の不動産会社は、この「売る」と「貸す」の両方を組み合わせて、バランスをとっています。
不動産業界の3つの特徴
特徴① 動くお金が、とても大きい
ビルやマンションをつくるには、土地代、建築費、工事の人件費など、何百億円、何千億円というお金がかかることもあります。
そのため、不動産会社は、銀行からお金を借りて事業を進めることがとても多いです。借りたお金は、家賃収入や売却で、少しずつ返していきます。
特徴②「金利」の影響を受けやすい
借りたお金には、利子（金利）がつきます。金利が上がると、返すお金が増えるので、不動産会社にとっては負担が重くなります。
日本銀行は、2026年9月に政策金利を1.25%に引き上げました。金利のある時代が戻ってくる中で、不動産会社が借りるお金のコストや、マンションを買う人の住宅ローンの金利にも、影響が出ると考えられています。
金利が上がる
会社の借金の利子が増える／住宅ローンの返済額も増える
マンションが売れにくくなったり、事業の利益が減ったりする可能性
特徴③「立地」と「景気」と「人口」で決まる
不動産の価値は、場所（立地）によって大きく変わります。駅に近い、人が集まる街にあるなど、条件のよい場所は、高い家賃でも借り手がつきやすくなります。
また、景気がよくて会社が元気なときはオフィスの需要が増え、人口が増えている地域では住宅の需要が増えます。反対に、人口が減る地域では、空き家が増えるなどの課題も出ています。
今、何が起きているの？最近の動き
マンションの価格が、どんどん上がっている
不動産経済研究所の発表（2026年10月20日）によると、2026年4〜9月に首都圏で発売された新築マンションの平均価格は1億1,494万円で、前年の同じ時期より21.1%上がりました。東京23区だけでみると、平均は1億7,925万円にもなります。
一方で、発売された戸数は8,601戸で、前年の同じ時期より6.0%減っています。価格が上がった理由として、資材の値上がりや人手不足による、建築費の高騰が挙げられています。
オフィスの空室が少ない
東京のオフィスビルは、空室率（空いている部屋の割合）が約2%と、低い水準が続いているとされています。借りたい会社が多く、賃料も上がる傾向にあります。
大手の不動産会社は、こうした背景もあって、業績が好調な会社が多いと報じられています。
投資家が注目する「REIT（リート）」とは？
不動産に投資する方法のひとつに、REIT（リート）があります。日本で上場しているものはJ-REIT（ジェイリート）と呼ばれます。
たくさんの投資家からお金を集める
そのお金で、ビルやマンション、商業施設などを買う
貸して得た家賃収入などを、投資家に分配する
自分で不動産を買うには何千万円、何億円とかかりますが、REITなら、株と同じように少ない金額から、不動産に投資する形になります。ただし、不動産の価格や金利によって値段が変わるので、元本が保証されているわけではありません。
投資家目線で見ると、どんな意味があるの？
不動産会社の株を見るときは、次のようなポイントが注目されます。
- 金利の動き
金利が上がると、借入の負担が増えたり、マンションが売れにくくなったりする - 空室率と賃料
オフィスや商業施設の借り手が多いか、家賃は上がっているか - マンションの売れ行き
価格が上がる中で、契約が順調に進んでいるか - 借金（有利子負債）の大きさ
不動産会社はお金を借りて事業をするので、借金が大きくなりすぎていないか - 持っている不動産の価値
土地や建物の値段が、どう変わっているか
不動産会社は「金利」と「景気」の両方に影響されます。ニュースで金利や物価の話題が出たときは、不動産の会社にどんな影響がありそうか、考えてみると理解が深まります。
今日学んだことを整理しよう
4つの仕事：開発・分譲／賃貸／仲介／管理
- 売って稼ぐ（マンションなどを売る）
- 貸して稼ぐ（家賃収入。ストック型）
- 動くお金がとても大きい（銀行からの借入も多い）
- 金利の影響を受けやすい
- 立地・景気・人口で価値が変わる
- 金利、空室率と賃料、マンションの売れ行き、借金の大きさに注目
- REIT：不動産に投資して、家賃収入を分けてもらう仕組み
今日学んだ言葉のまとめ
| 言葉 | 意味 |
|---|---|
| 不動産（ふどうさん） | 土地や建物のように、動かすことのできない財産 |
| 分譲（ぶんじょう） | マンションなどを、1戸ずつ分けて売ること |
| 賃貸（ちんたい） | ビルや部屋などを、貸して家賃をもらうこと |
| 仲介手数料 | 売り手と買い手（貸し手と借り手）をつないだときに受け取るお金 |
| 金利 | お金を借りたときにかかる利子の割合 |
| 空室率 | 貸し出せる部屋のうち、空いている部屋の割合 |
| REIT（リート） | 投資家から集めたお金で不動産に投資し、家賃収入などを分配する仕組み |
街を歩くと、背の高いビル、新しいマンション、大きなショッピングモールが目に入ります。その一つひとつに、土地を選び、お金を借り、人を集めようと考えた会社があります。
通学路の近くにある建物は、どこの会社が持っているのか、何に使われているのか、調べてみてください。街が、少し違って見えてきますよ。
【業界研究編】シリーズ、次回もお楽しみに！
- 本記事における個別銘柄や投資に関する記載は、あくまで情報提供のみを目的としたものであり、特定の株式の売買や投資を推奨・勧誘するものではありません。また、将来の投資成果等を示唆・保証するものではありません。実際の投資にあたっての最終決定は、ご自身の判断と責任において行っていただきますようお願いいたします。
お問い合わせ・体験レッスンのご案内
もし「子ども向けの金融教育を探している」「子どものうちから金融リテラシーを身につけさせたい」「世の中には色んな会社があることを学ばせたい」「投資の仕組みを知ってほしい」という方は、ぜひカブサーの無料体験レッスンをお申し込みください。株の仕組み、会社の仕組みを丁寧にわかりやすく解説します。
お問い合わせ・無料体験・個別相談は
